投資英國房產(chǎn)，如何通過“以租養(yǎng)房”獲得更多收益？
2019-10-23
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20世紀(jì)80年代之前，在英國買房子用以出租的人很少，沒有多少人想到用這種方式來作為養(yǎng)老投資，所以能夠這么操作的人都是很富有的人群或者是專業(yè)的房東。
英國房產(chǎn)投資里的一個專業(yè)術(shù)語叫Buy-To-Let. 許多人把這個詞譯為“以租換貸”，但實際上，這個詞語的正確翻譯應(yīng)該為“買房出租”，是英式英語里用來形容專門買來出租的一類房產(chǎn)。
現(xiàn)在由于低廉的貸款產(chǎn)品，穩(wěn)定的房屋市場，使得buy-to-let房產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。
很多買buy-to-let房子的房東把這種房產(chǎn)投資當(dāng)作養(yǎng)老金，并且一半以上的人有打算在半年之內(nèi)繼續(xù)投資買房。
如果你正計劃投資或者想了解更多，我們將告訴你以下幾個技巧，讓你了解如何成功的進行的“先買后租”投資。首先你要了解市場，確保buy-to-let是你想要的投資。
近年來，高利率的儲蓄賬戶將超過大多數(shù)投資。現(xiàn)在投資購房出租意味著將資金投入可能貶值的房產(chǎn)。
另一方面，你不能買一只不受歡迎的投資基金，然后著手改造它，為自己增值。
投資buy-to-let計劃，需要在一處房產(chǎn)上投入數(shù)萬英鎊，通常還要申請抵押貸款。
當(dāng)房價上漲時，這意味著你有可能獲得比抵押貸款債務(wù)更高的收益，但當(dāng)房價下跌時，你的存款受到?jīng)_擊，抵押貸款保持不變。
房地產(chǎn)投資對很多人來說都獲得了豐厚的回報，無論是在收入還是資本收益方面，但你必須睜大眼睛，承認潛在的優(yōu)勢和劣勢。
如果你知道有人曾經(jīng)投資過buy-to-let或let -to-let房產(chǎn)，問問他們的經(jīng)歷，包括缺點等等。
你擁有的知識越多，做的研究越多，你的投資回報的機會就越大。
有前途意味著一個人們愿意居住的地方，這可能有多種原因。
你需要將你能負擔(dān)得起并想買的房產(chǎn)與那些想住在這些房子里的人會選擇的地點相匹配。這些問題可能聽起來過于簡單，但它們可能是成功的buy-to-let投資的最重要方面。
在大多數(shù)情況下，人們傾向于投資離他們居住地較近的房產(chǎn)。有利的一面是，他們可能比其他任何地方的人都更了解這個市場，并且能夠發(fā)現(xiàn)適合自己的房產(chǎn)和地點。他們也有更好的機會來密切關(guān)注該房產(chǎn)。
然而，同樣值得記住的是，如果你是一名房主，那么你已經(jīng)接觸了你居住的房產(chǎn)，在不同的地區(qū)尋找不同類型的房子可能是一個不錯的選擇。
在你考慮買房之前，先拿起筆和紙坐下來，寫下你正在看的房子的價格和你可能得到的租金。
buy-to-let貸款機構(gòu)通常希望租金能支付125%的抵押貸款還款，而現(xiàn)在，大多數(shù)貸款機構(gòu)要求25%的存款，甚至更高的存款利率，遠遠高于住房抵押貸款利率。
最優(yōu)惠的buy-to-let利率還包括高額的安排費用。一旦你有了抵押貸款利率和可能的租金排序，那么你必須冷靜地決定你的投資。
你還需要考慮維護費用以及房子空了一兩個月會怎么樣?確保你知道有多少按揭需要還款。
不要只是走進你的銀行和建房互助協(xié)會要求抵押貸款。
在尋找buy-to-let抵押貸款時，與一位優(yōu)秀的獨立經(jīng)紀(jì)人交談是值得的。他們不僅能告訴你哪些交易是可行的，而且還能幫助你權(quán)衡哪一項交易是適合你的，是要修改還是跟蹤。
不過，你還是應(yīng)該做自己的調(diào)查，這樣你就可以帶著應(yīng)該提供什么樣的抵押貸款的知識進行交流。
不要想象你是否愿意住在你的投資性房產(chǎn)里，而是要設(shè)身處地地為你的目標(biāo)租戶著想。他們是誰，他們想要什么?
如果他們是學(xué)生，它需要容易清潔和舒適，但不豪華。如果他們是年輕的專業(yè)人士，它應(yīng)該是現(xiàn)代和時尚的。
如果是一個家庭，他們會有很多自己的財產(chǎn)，需要更多。
可以允許租戶在物業(yè)上留下自己的印記，比如通過裝修、添加圖片，或者你把不需要的家具拿出來，讓它更有家的感覺。這些房客會住得更久，這對房東來說是個好消息。
我們都讀過buy-to-let的百萬富翁及其巨額投資組合的故事。
不過，盡管你可能預(yù)期房價會長期上漲，但還是要比較不同房產(chǎn)的價值，可以使用它們的收益率：即每年收到的租金占購買價格的百分比。
例如，一套租金20萬英鎊、價值1萬英鎊的房產(chǎn)收益率為5%。租金應(yīng)該是購房出租的關(guān)鍵回報。
大多數(shù)購房出租抵押貸款都是在只付利息的基礎(chǔ)上完成的，所以貸款金額不會隨著時間的推移而還清。
如果你的租金回報大大超過抵押貸款，那么一旦你建立了一個良好的應(yīng)急基金，你就可以開始儲蓄或投資任何額外的項目。
不過要記住，人們很少會直接買房子，會有運營成本，所以抵押貸款成本、維護和代理費用必須計算出來，它們會占用你的回報。
考慮到這些成本，你可能想要考慮一下buy-to-let是否仍然優(yōu)于投資基金或信托基金。一旦考慮到抵押貸款、成本和稅收，你就會希望租金隨著時間的推移而增加，然后有可能將其用作進一步投資的存款，或者在貸款期限結(jié)束時還清貸款。
這意味著你將從租金收入中受益，還清抵押貸款，并持有房產(chǎn)的全部資本價值。
大多數(shù)buy-to-let的投資者都是在居住地附近尋找房產(chǎn)。但是你的城市可能不是最好的投資地。附近房產(chǎn)的優(yōu)勢也要密切關(guān)注，但如果你雇傭中介，他們應(yīng)該為你做這件事。
把你的網(wǎng)撒得更廣一些，看看那些交通便利的城鎮(zhèn)，那些很受家庭歡迎或者有一所規(guī)模可觀的大學(xué)的城鎮(zhèn)。同樣值得關(guān)注的是那些需要改善的房產(chǎn)，以提升你的投資價值。
老舊的房產(chǎn)或需要翻新的房產(chǎn)可以通過艱苦的談判以獲得一個更好的價格，然后重新裝修以增加價值。
這是一種仍然有可能看到你的資本投資的堅實和快速回報的方式。
如果你能馬上給房子增加一些價值，那么你的投資就會有更大的安全保障。不過，請記住，確保價格足夠低，足以支付翻新和一些利潤，并考慮到不可避免的超支成本。
作為一個buy-to-let的投資者，你和第一次買房的人在談判折扣時擁有同樣的優(yōu)勢。
如果你不依賴于出售一處房產(chǎn)來購買另一處房產(chǎn)，那么你就不太可能出現(xiàn)銷售失敗的風(fēng)險。這可能是談判折扣時的主要資產(chǎn)。出價要低，不要被說服出價過高。
在談判時了解你的市場是有好處的。例如，如果市場疲軟，房屋銷售時間較長，你將更有能力進行談判。
了解某人出售房產(chǎn)的原因以及他們擁有房產(chǎn)的時間也很有用。
一個已經(jīng)擁有房產(chǎn)很長一段時間的現(xiàn)有房東，并且正在從他們的資本收益中獲利，可能比一個需要盡可能高的價格才能負擔(dān)得起搬家的家庭更愿意接受一個較低的快速出售報價。
買房只是第一步。你是自己租出去呢，還是找個中介來租。
中介會向你收取管理費，但如果出了問題，他們會處理任何問題，并擁有一個由水管工、電工和其他工人組成的良好網(wǎng)絡(luò)。
你可以自己把房子租出去賺更多的錢，但要準(zhǔn)備好放棄周末和晚上去看房子、打廣告和裝修的時間。還要看看你會在哪里宣傳你的房產(chǎn)，你會從哪里得到文件，如租賃協(xié)議。
許多buy-to-let房東投資回報的最大拖累因素是空置期。當(dāng)你的房子里沒有人的時候。想要留下來的好房客會幫助你避免這種情況，如果他們搬走了，他們甚至?xí)涯愕姆孔油扑]給他們認識的人。
保持保養(yǎng)，確保你的房子是一個居住的好地方，試著和你的房客建立良好的個人關(guān)系。
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